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Gutachten bei Erbschaftsangelegenheiten
Besondere Gutachten

Gutachten für besondere Formen

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Gutachten Sonderfälle

Wertermittlung für Immobilien in der Zwangsversteigerung

Immobilien, für die eine Zwangsversteigerung anberaumt ist, unterliegen spezifischen Voraussetzungen. Hier stehen oft persönliche Notlagen im Hintergrund.

Betroffene Eigentümer lassen häufig den Gutachter das Grundstück nicht betreten, insofern sind keine oder nur ungenaue Aussagen zu dem Gebäudezustand möglich.

Als Grundsatz in der Wertermittlung in der Zwangsversteigerung gilt, dass der objektive Wert eines Grundstücks, unabhängig von der Art des Erwerbs, aus dem Verkehrswertgutachten ersichtlich sein muss“. Auswirkungen von Rechten und Belastungen müssen einzeln dargestellt werden.

 

Wertermittlung für die Erbschafts- und Schenkungssteuer

Finanzbehörden orientieren sich zur Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer für Immobilien seit 2009 am Marktwert.

Die Bewertung basiert auf den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und der Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV).

Da die Finanzämter mit einer individuellen Bewertung der Einzelobjekte völlig  überlastet wären, stützt sich die Wertermittlung in diesen Fällen auf pauschalierte und typisierte Ansätze. Dabei kann der ermittelte Wert über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks hinausgehen.

Um Nachteile für den Steuerpflichtigen zu vermeiden, bleibt diesem die Möglichkeit, dem Finanzamt per Sachverständigen-Gutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger ist.

 

Wertermittlung für Kreditinstitute

Obwohl nur für Pfandbriefbanken verbindlich, lehnt sich die Kreditwirtschaft an die Regelungen der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) an.

Diese definiert den Beleihungswert als den Wert der Immobilien, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während er gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“.

Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist „die zukünftige Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen“.

Der Beleihungswert darf zudem „einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht überschreiten“. 

Eine weitere Besonderheit der Beleihungswertermittlung besteht darin, dass bei der Kapitalisierung der Reinerträge nicht der Liegenschaftszinssatz, sondern der Kapitalisierungszinssatz verwendet werden muss.

 

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