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1 . Was ist ein Kurzgutachten?
Der Begriff ist irreführend, lassen Sie uns lieber von einem Wertbericht sprechen.
Diese können Sie in der Regel kostenlos im Internet bestellen, zum Beispiel bei den Immobilienportalen oder bei s.g. „Leadverkäufern“: Hier werden zum Beispiel Verkäufer über das kostenlose Angebot einer Marktwertermittlung gebeten, ihre Daten einzugeben. Diese Daten werden dann an Makler weiterverkauft.
Das Ergebnis ist eine Zahl, die sich auf das Vergleichswertverfahren stützt, also nach den rudimentären Eckdaten Ihre Immobilie (Hausart, Baujahr, Größe) mit ähnlichen Objekten vergleicht. Dabei werden vor allem die lokalen Bodenrichtwerte zu Rate gezogen.
Das große Problem: In ländlichen Gebieten, wie z.B. bei uns im Landkreis Passau, liegen nach unserem Dafürhalten für eine fundierte Preisaussage nicht genügend verlässliche Daten vor. Eine belegbare Aussage lässt sich damit nicht machen.
Vorteil: kostenlos
Nachteil: meist große Spannen in der Wertangabe, z.B. von 150.000 bis 300.000 Euro und damit kein belegbarer Durchschnittswert.
Vorteil: Abgleich der eigenen Vorstellungen mit Vergleichszahlen
Nachteil: Keine wirkliche Basis für die Ermittlung eines Verkaufswerts für den Privatverkauf, da Eigentümer dazu neigen, bei der Preisspanne den höchsten Wert anzunehmen.
Vorteil: einfach, ohne Vor-Ort-Termin, keine tiefergehenden Recherchen notwendig (z.B. Sanierungsstand etc.)
Nachteil: Auch die Käufer geben diese Eckdaten in Systeme ein, suchen damit Argumente für eine Preisreduktion.
Fazit: Für wen eignet sich das Kurzgutachten?
Für Eigentümer, die eine erste Einschätzung brauchen und momentan nur ihre eigenen Preisvorstellungen prüfen wollen. Kein belegbarer Wert für einen verlässlichen Verkaufspreis
2 . Die fundierte Wertermittlung
Das ausführliche Wertgutachten wird nach einer Vor-Ort-Begehung durch einen ausgebildeten Gutachter und anschließenden Recherchen und Sichtung aller relevanten Unterlagen erstellt.
Das Gutachten, dass Gerhard Würzburger für Sie erstellt, hat zum Beispiel bei uns einen Umfang von 18 – 40 Seiten. Er ist geprüfter Dipl.-Sachverständiger mit dem DIA-Zertifikat (DIA Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg i. Breisgau).
Dieses ausführliche Gutachten berücksichtigt vor allem auch
Preis und Wert, das sind zwei Welten. Gerhard Würzburger: „Bei Bewertungssachverständigen drehen sich die unterschiedlichen Ansichten dagegen in der Regel um Bewertungsmethoden oder Unterschied zwischen Wert und Preis. Der Begriff Wert und Preis scheinen der einen Seite als Synonyme, der anderen Fraktion als grundlegende Unterschiede, die sich in der Praxis nur im Idealfall decken.“
3 . Wer braucht das Profi-Gutachten?
Ein Investor erwartet sich von einer Bewertung die Einschätzung, ob die Investition in die Immobilie sich im Vergleich zu anderen Anlageformen lohnt.
Das Gericht beauftragt die Ermittlung des Verkehrswertes und das Finanzamt den Wert für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer.
Je nach Auftraggeber unterscheiden sich damit sowohl der zu ermittelnde Wert als auch die zur Ermittlung vorgesehenen Methoden.
Weitere Situationen, in denen Gerhard Würzburger eingesetzt wird, finden Sie in der Unterrubrik „Sonderformen“ mit Zwangsversteigerung, Erbschaft oder Banken >>
4 . Rechtsbeständige Angaben
Würzburger Immobilien erstellt oft Gutachten für Immobilien, die in Erbschaftsfällen für das Finanzamt gebraucht werden.
„Neben der rein sachlichen Ebene, muss für das Finanzamt auch der Weg zur Preisfindung plausibel und nachvollziehbar sein“, sagt Gerhard Würzburger.
Der Marktwert ist in § 194 Bau GB (Baugesetzbuch) bestimmt „durch den Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.
5 . Kosten des Gutachtens
Ein gutes Gutachten kostet – Zeit. „Meine eigentliche Arbeit beginnt nach dem Vor-Ort-Termin, nach Recherche und Sichtung der Unterlagen“, sagt Gerhard Würzburger. Er meint das Schreiben. „Da sitzt man mindestens noch mal einen halben Tag dran, damit alles wasserdicht ist.“
Dieser Aufwand macht, dass ein professionelles Gutachten mit Kosten verbunden ist. Gerhard Würzburger rechnet nach der Honorarordnung der BUNDESVERBAND DEUTSCHER GRUNDSTÜCKSSACHVERSTÄNDIGER e.V. ab. Faustregel: 1.000 Euro + 0,2% vom Objektwert plus Auslagen für Recherchen und möglicher Sonderaufwand.
6 . Professionelles Gutachten bei uns inklusive
Sie können über unser kurzes Fragemodul mit den Haus-Eckdaten unverbindlich ein Gutachten anfragen. Die Daten sind absolut vertraulich und verlassen niemals unser Haus.
Würzburger Immobilien ruft Sie dann zurück und klärt grundlegende Fragen:
Unter Umständen, und da dürfen Sie der Ehrlichkeit Gerhard Würzburgers sicher sein, ist ein aufwändiges Profigutachten nicht erforderlich.
Als Privateigentümer, der eine profunde Werteinschätzung für den Verkauf seiner Wohnung oder seines Hauses braucht – das gilt natürlich auch für Eigentümerinnen – werden die Kosten für das Gutachten bei der Beauftragung des Verkaufs zurückerstattet bzw.:
Diese Kosten sind in unserem Maklerhonorar bereits enthalten.
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